“售后包租”稳赚不赔？那是你没有看到它背后的法律风险！_相关资讯

“售后包租”稳赚不赔？那是你没有看到它背后的法律风险！

标签：售后包租,商品房销售,售后返租1269 发布时间：2018-05-14

你是否见到过这样的楼盘或商铺的广告宣传单？看到这样的投资回报率你是否也心动了？小编现在要告诉你，高收益的背后暗含着不少风险，今天就带大家来看看！

“售后包租”到底是什么？

《商品房销售管理办法》第四十五条规定：“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”

售后包租、售后返租、变相的售后包租都是现在一种新型的销售模式。它们无一不是以无风险、保收益而且高收益作为噱头吸引购房者，其真实目的是快速回笼资金去库存。这种模式下出售的商铺和产权式酒店已经演变为一种证券化的资产，成为投资者购买的是一种标准化的理财产品。

“售后包租”是否合法？

售后包租有两种情况，一种是现房销售后的售后返租，另一种是期房销售的售后返租。前一种是合法的，后一种则是违规的。有的开发商以高回报为诱饵盲目抬高房价，诱使购房人购买，将“售后返租”演变为变相融资，性质发生了根本改变。

有关“售后返租”的法律规定：

《商品房销售管理办法》第十一条规定，“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。”此条规定是禁止未竣工的商品房售后包租，但已竣工的商品房显然不在此限。

《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定，“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”

《广告法》第二十六条第一款规定，“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有升值或者投资回报的承诺。”

购买“售后包租”房

高风险难维权

开发商套路深

开发商将房子的使用权或者所有权卖给业主之后，一般会委托另外一家与其有关联但是又没有资产去承担违约责任的关联公司跟业主签订《委托经营协议》，这个协议签订后便会每个月给业主付租金，每年给业主付租金。但是一旦商场出现经营恶化，租金便无法定期给到业主了，到业主想到要维权时只能找当时签协议公司，但是这家与开发商有关联公司往往是没有实际支付能力的，所有的风险都只能由业主自己来承担。

无法认定合同无效

《商品房销售管理办法》禁止售后包租或者变相售后包租的目的是减少纠纷和降低商业风险，房产商违反该规定，有关部门可以给予行政处罚，但这并不构成合同无效的法定理由。因此购房人以签订的《商品房买卖合同》违反《商品房销售管理办法》第十一条规定，请求确认合同（协议）无效，法院通常不予支持。

维权难度大

此类案件往往涉及人数多、涉案金额大。业主们想要通过申请对方破产来维权怎么也要两三年才能实现维权的目的。而往往在这个过程中因为每个业主的占比都很小，维权积极性也可能参差不齐，想要将这成百上千的业主集中起来共同维权难度可想而知。

温馨提示：

看到“零风险，高回报”大家一定要提高警惕，牢记天下没有免费的午餐。

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