房价疯涨时，遭遇卖方违约怎么办？
标签：房屋买卖合同,情势变更,解除合同,构成违约1446 发布时间：2018-04-08
案件说明
2015年5月25日，案外人程某某(买方)与被告张某某(卖方)签订《二手房买卖合同》，约定买卖双方交易的房地产位于深圳市罗湖区某住宅类房产，转让成交价为人民币1757000元，买方同意在本合同生效后当日向卖方支付定金人民币10万元整;买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款，具体履行方式如下：A、买方需将首期款(不含定金)于2015年8月30日之前(含当日)支付至第4条指定监管银行监管帐号或其他第三方的监管帐号中，买方所付的首期款为转让成交价减去定金(含交楼押金)后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付之楼款(即：首期款=转让成交价-定金-银行承诺贷款金额)，B、买方须与2015年8月30日之前(含当日)向按揭银行提交按揭贷款申请资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及香港文件并签署按揭银行要求的法律文件;该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起90日内(含当日)自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续;卖方应当于收到全部房款后(交楼押金除外)三天内将该物业交付予买方;买方或卖方未按照本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同;逾期履行超过五日，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或选择定金罚则。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。同日，原告程某(新买方、丙方)、被告张某某(卖方、甲方)与程某某(买方、乙方)签订《买方主体变更确认书》，载明现经三方协商一致同意：三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名下，由丙方继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及香港附件补充协议等项下原买方(即乙方)未履行的义务，原买方(即乙方)对其(即丙方)承担连带保证责任。2015年5月25日，程某某向被告张某某交付定金人民币10万元，现定金人民币9万元在被告处，1万元作为交楼押金存放于第三人深圳市亚卓房地产经纪有限公司处。
合同履行过程中，原告要求第三人深圳市某房地产经纪有限公司联系被告办理资金监管手续，第三人与被告联系后，被告表示不再出售涉案房产。
2015年8月29日，被告向原告发出《律师函》，载明因原告为支付购房首期款，该违约行为使房价高涨的情势与当初签订《二手房买卖合同》时的情势发生了根本的变化，所以卖方有权不再履行合同。
涉案房产于2013年9月17日办理了抵押登记，抵押编号：1D13014461，抵押权人为第三人中国工商银行股份有限公司深圳盐田支行，涉及贷款人民币92万元。至庭审之日，被告未办理注销抵押登记手续。
深圳市产权登记中心于2015年7月31日出具《购房资格证明》一份，证明原告程某家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。
罗湖法院认为：
买、卖双方签订的《二手房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格依约履行。原告(买方)已经依约履行了合同项下的支付定金义务。原告提交了微信记录等证据证明被告明确表示不予继续履行合同，被告主张微信可能存在编辑、删除，对该份证据的真实性不予认可，但被告对此未提供其手机微信记录等相反证据予以证明，法院对被告该主张不予采信，法院认为被告在合同履行过程中明确表示不予继续履行合同的行为构成违约。且被告在原告支付首期款义务期限届满前发函表示不再履行合同及未按合同约定期限完成赎楼义务亦构成违约，故被告应当承担相应的违约责任。被告主张本案存在情势变更的情形，被告有权解除合同。法院认为房屋价格在合同签订后发生价格变动，系买卖双方应当承担的商业风险，本案明显不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定的可适用情势变更的情形。被告的上述主张不能成立。由于涉案房产已经具备产权过户的条件，原告也承诺可对涉案合同项下购房款一次性支付，涉案合同具备继续履行的条件，且原告具有深圳目前限购政策下的购房资格。故原告请求被告继续履行《二手房买卖合同》将涉案房产过户至原告名下，按期交房，并承担延期履约违约金的诉讼请求，法院予以支持。考虑到当事人的违约过程程度及实际损失，法院将违约金标准酌减为房屋成交价日万分之一。原告应按照其承诺一次性向被告支付除10万元定金之外的全部购房款人民币1657000元，并按照涉案房地产合同第八条之约定承担相应税费。
判决结果依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告程某与被告张某某于2015年5月25日签订的《二手房买卖合同》继续履行;二、原告程某应于本判决生效之日起四十日内向被告张某某支付购房款人民币1657000元;三、被告张某某应于本判决生效之日起三十日内自行筹资还清中国工商银行股份有限公司深圳盐田支行的贷款并办妥注销抵押登记手续;如被告未履行上述义务，原告可以代替被告清偿债务、注销抵押登记手续;因赎楼需偿还的银行贷款本息及相关费用从原告程某应向被告张某某支付的剩余购房款人民币1657000元中直接扣除，第三人中国工商银行股份有限公司深圳盐田支行应为注销抵押登记手续办理提供必要的协助;四、被告张某某应于涉案房产办理完注销抵押登记且收到原告程某支付的所有购房款项之日起十日内协助原告程某将涉案房产过户至原告程某名下，并于收到原告程某全部购房款三日内将前述房产交付给原告程某;五、被告张某某应于本判决生效之日起三十日内向原告程某支付延期履约违约金(以成交价1757000元为基数，自2015年8月31日起按日万分之一的标准计算至本判决判项四确定的协助过户履行期限截止日);六、驳回原告程某的其它诉讼请求。宣判后，被告张某某不服一审判决，向罗湖法院递交上诉状，上诉于广东省深圳市中级人民法院。深圳市中级人民法院于2016年7月12日作出民事判决，判令驳回上诉，维持原判。
裁判要旨
房屋买卖合同签订后，卖方提出房价上涨构成情势变更，要求解除合同，且不按合同约定配合办理资金监管及办理注销抵押登记手续。卖方的行为构成违约，原告有权要求被告继续履行房屋买卖合同。
法官说法
本案是一起房屋买卖合同纠纷。近年来，大部分城市房价持续上涨，部分卖家违背诚实信用原则，交易违约现象屡有发生，此类案件大幅度增长。本案中，买方按照合同约定支付了定金，卖方则主张因房价上涨，合同履行存在情势变更的情形，故其有权解除合同。法院认为房屋价格在合同签订后发生价格变动，系买卖双方应当承担的商业风险，不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定的可适用情势变更的情形。卖方不履行合同的行为构成违约，买方有权要求继续履行合同。
来源：深圳罗湖区人民法院
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