购买农村房屋多年,买卖合同为何最终被判无效?
标签：居民户口,房屋买卖协议,买卖合同无效,集体经济组织成员,互相返还1286 发布时间：2018-03-05
【基本案情】
在京工作的老吴夫妇,来自甘肃省农村,早年夫妇二人大学毕业后留京,分别进了国企和行政机关,户口也变为了北京市城市居民户口。转眼间几十年过去了,二人都已到了退休年龄,又开始想念起乡村悠闲的生活。
家人合计,既然二老想住农村,那就在北京郊区买一个农家院,平时种种花、种种菜、养点鸟,让二老安享晚年。随后,一家人就张罗此事,经过努力,终于在北京市密云区看中了一处宅院,群山环绕,很是幽静,特别适宜养老。
2005年6月4日,老吴夫妇与当地的村民刘某签订了《房屋买卖协议》，约定刘某将一处宅院及三间房屋出售给老吴夫妇,房屋总价款为58000元,双方承诺永不反悔。协议签订当日老吴夫妇便一次性支付了购房款,刘某也将钥匙及集体土地使用权证一并交给了他们。
此后,老吴夫妇的儿女便将房屋装修一新,由二老居住,每逢周末儿女们开车回来探望老人,二老在农村住得悠然自得。就这样,六七年时间转眼就过去了,周边有一些村子已经被列入了拆迁范围,2012年秋天,刘某突然回来称要收回房屋。
老吴夫妇当然不同意了,随即告知了儿女们,刘某看协商是无法达到目的了,便一纸诉状将老吴夫妇告到了北京市密云区人民法院,要求确认买卖合同无效,另外要求老吴夫妇支付房屋使用费8万元,并返还房屋。
【法院判决】
北京市密云区人民法院经过审理,认定双方关于宅基地及地上房屋的买卖违反了国家关于农村土地的相关管理规定,判决:
一、老吴夫妇与刘某于2005年6月4日签订的《房屋买卖协议》无效。
二、刘某于本判决生效后10日内返还老吴夫妇购房款人民币58000元整。
三、刘某于本判决生效后10日内赔偿老吴夫妇房屋装修及升值损失,共计人民币35万元。
四、老吴夫妇于收到上述款项后15日内将三间房屋腾空交还给刘某。
五、驳回刘某的其他诉讼请求。
六、驳回老吴夫妇的其他反诉请求。
一审判决后,双方均未上诉。
【律师看法】
本案是一起典型的农村私有房屋买卖纠纷,关于合同效力的认定,笔者倾向于认定无效。
首先,农村房屋的买卖必然涉及宅基地的买卖,而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的。其次,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。最后,农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖虽然完成多年,但是买受人无法获得所有权人的保护。
综上,一般在司法实践中,对于农村房屋买卖合同效力以认定无效为原则。当然,并非所有的买卖均是无效的,依据我国《土地管理法》的相关规定,宅基地是可以在本集体组织成员之间进行流转的,如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续,则买卖合同是可以被认定为有效的,是受到法律保护的。
国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农购民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
本案中,老吴夫妇在到京求学工作后,户口均已变为城市居民,更谈不上与农民刘某属于同一集体组织成员,因此老吴夫妇不具备购买农村宅基地的资格。虽然双方的买卖行为已经完成了7年的时间,但是,因双方的买卖违反买了国家的相关法律规定,买卖合同是无效的。
虽然买卖合同最终会被认定无效,但是老吴夫妇的相关权益理应得到法律的保护。毕竟双方的买卖行为发生在多年以前,现在出卖人是因为诉争房屋或将面临拆迁、房屋价值大幅攀升等因素的影响,而恶意提出毁约,严重违背了诚实信用原则。如果直接判令双方互相返还,显然会使双效方的利益明显失衡,也不利于社会矛盾的化解。
通常,对于双方买卖合同无效,双方均是存在过错的。首先,作为出卖人的刘某,其明知所售房屋是宅基地上的房屋,城市居民没有资格购买,而故意出售给城市居民,显然出卖人刘某是有很大过错的。其次,作为买受人,虽然老吴夫妇想到农村养老的心情可以理解,但是毕竟此种买卖是具有特定身份限制的,老吴夫妇并非集体组织成员,其购买诉争房屋亦存在一定的过错。
我国《合同法》第58条明确规定,合同无效后应互相返还,双方都有过错的应各自承担相应的责任。本案中,买卖双方都有过错,理应各自承担相应的责任。再者,目前诉争房屋及土地已经大幅升值,出卖人反悔给买受人造成了巨大的损失,为了更好地维护买受人的合法权益,建议买受人可以申请对现在的市场价值进行评估,以便确定具体的赔偿数额。
在此需要特别注意，如果诉争房屋在产生纠纷时已经被国家征收,土地已经变为国有,则双方买卖合同的效力也会随之发生变化,从无效转化为有效,因为国有土地上的房屋并没有对买受人的身份进行限制;另外,如果纠纷发生时，老吴夫妇已经将户口迁入集体组织，则其属于集体组织的成员，原则上便可以购买诉争房屋。
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